Mnohokrát sa stretávame s otázkou, ako môže mať človek istotu, že kupuje naozaj stavebný pozemok. Týchto otázok je tak veľa, že sme sa rozhodli uviesť trochu svetla do tejto problematiky- postupne uverejníme viacero článkov za sebou na túto tému.
V prvom rade si musíme povedať, že Kataster pojem stavebný pozemok nepozná, takže na liste vlastníctva NIKDY nie je zapísané, že pozemok je stavebný. Najbližší pojem, ktorý sa blíži k pojmu stavebný pozemok a je známy Katastru je tzv. „Zastavaná plocha a nádvorie“, ale drvivá väčšina pozemkov je na liste vlastníctva zapísaná inak a nie je problém na nich stavať.
Stavebný pozemok je zjednodušene pozemok, kde sa stavať dá. V tomto článku sa venujeme iba pozemkom, kde sa dá postaviť rodinný dom, lebo sú aj pozemky, kde sa dom postaviť nedá a sú určené na zástavbu iným typom nehnuteľností.
Ale rozoberáme teda pozemok na stavbu rodinného domu.
Stavebný pozemok na rodinný dom by mal mať minimálne nasledovné:
Ak nie je splnená akákoľvek z hore uvedených podmienok, nejedná sa o stavebný pozemok.
1.) Pozemok je v územnom pláne zaradený v lokalite, kde je povolená výstavba rodinných domov.
Väčšina miest resp. obcí má schválený svoj územný plán (sú aj isté výnimky, tým sa však budeme venovať v iných článkoch). V zmysle územného plánu musí byť pozemok zaradený do lokality, kde je možné postaviť rodinný dom. To platí aj v prípade intravilánu (v zastavanom území obce) aj extravilánu (mimo zastavaného územia obce). To, že je napr. pozemok v intraviláne medzi existujúcimi rodinnými domami neznamená, že sa na ňom dá stavať rodinný dom (pozemok môže byť určený napr. ako plánovaná budúca prístupová cesta, pozemok napr. na park, detské ihrisko a mnoho ďalších využití). Taktiež to, že je pozemok v extraviláne a ešte v okolí nie je momentálne žiadna zástavba neznamená, že sa na pozemku v budúcnosti nebude dať stavať, môže to znamenať presný opak a o stavebný pozemok skutočne ide.
2.) K pozemku musí byť jasný prístup.
Najviac sa stretávame s tým, že k pozemku nie je oficiálna prístupová cesta. A to buď obecná resp. mestská, štátna, prístupy vo vlastníctve Slovenskej republiky alebo aj v súkromnom vlastníctve. Tieto všetky možnosti sú akceptované, len prosím nezabúdajte, že podľa toho, aký prístup k pozemku máte, podľa toho sa aj vybavujú potvrdenia potrebné pre príslušný stavebný úrad.
Najjednoduchšie je, keď je prístup mestský resp. obecný. Vtedy je to väčšinou bez problémov. Pri štátnych cestách sú prístupy možné, no tu už vstupujú do procesu vybavovania stavebného povolenia napr. aj „Dopravná polícia“, „Diaľničná spoločnosť“, môžete potrebovať projekty dočasného dopravného značenia, nemusia Vám dovoliť robiť výkopové práce atď.
Pri prístupoch v majetku Slovenskej republiky a v súkromnom vlastníctve je to ešte zložitejšie a majitelia prístupových komunikácií s Vašim zámerom použiť komunikáciu ako prístupovú cestu k pozemku, musia súhlasiť. Ak nesúhlasia, na pozemku sa nedá stavať. A k súhlasu ich vo väčšine prípadov nemôžete donútiť.
Prosím nezabúdajte, že skutočnosť, že k pozemku nejaká cesta vedie, neznamená že ide o oficiálny prístup. Ľudovo povedané - ak k pozemku vedie napr. chodníček, nejaká štrková komunikácia ale môže to byť dokonca aj asfaltová komunikácia –toto NEZNAMENÁ, že ide o oficiálnu prístupovú cestu. Niekto napr. vysypal štrk na vlastné náklady, ide o nevysporiadané cesty vybudované počas bývalého režimu, ľudia tade chodia zvykovo atď. To, čo nájdete na mieste vôbec nemusí byť papierovo v poriadku.
3.) Možnosť napojenia na inžinierske siete
Aby ste dostali stavebné povolenie a následne aj kolaudáciu, musíte byť napojený minimálne na elektriku. Napojenie na vodu, kanalizáciu a plyn je v jednotlivých regiónoch individuálne. Namiesto oficiálneho vodovodu môžete mať vlastnú studňu, namiesto kanalizácia napr. žumpu alebo čističku odpadových vôd, plyn nemusíte mať vôbec. Každopádne bez elektriky sa nepohnete a to, či je možné sa na elektriku napojiť, Vám vedia povedať iba elektrárne. Ak Vám niekto tvrdí, že má pri pozemku elektrický stĺp a teda napojenie je bez problémov, toto NIE JE pravda. Elektrárne nemusia mať kapacitu, môžu Vám napr. dovoliť elektrikou iba svietiť, ale už nie kúriť, môže sa jednať o stĺp vysokého napätia atď. Taktiež skutočnosť, že susedné domy siete majú neznamená, že Vy ich po kúpe pozemku budete mať automaticky tiež. Všetko závisí od dodávateľov jednotlivých energií. A v neposlednom rade si treba dať pozor aj na to, kadiaľ budete k pozemku siete viesť, kadiaľ budete ukladať rúry, káble atď. V prípade napr. obecnej cesty je to zväčša ok, ale čo nastane, ak Vám elektrárne povedia, že sa môžete napojiť, ale kábel môžete uložiť iba cez súkromné pozemky? To Vám tiež niekto musí dovoliť. A čo ak nie? Problematika napojenia na inžinierske siete je rozsiahlejšia a budeme sa jej venovať v ďalšom článku podrobnejšie.
Dúfame, že Vám tento náš článok v niečom pomohol. Ak by ste mali prípadné ďalšie otázky, neváhajte nás kontaktovať.
Ing. Šajgalíková, RealityDPA, t.č.0903 919 720