Na čo myslieť pred rekonštrukciou bytu
Často sa stáva, že ľudia si myslia, že v byte, ktorý majú vo svojom osobnom vlastníctve, si môžu robiť, čo chcú. Toto NIE JE PRAVDA.
V tomto článku sa budeme venovať iba problematike rekonštrukcie resp. prerábania bytov a Vašich povinností v zmysle Stavebného zákona (Stavebný úrad) a Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ( Spoločenstvo vlastníkov bytov resp. Správca).
1, Povinnosti vlastníka bytu v zmysle Stavebného zákona
Podľa Stavebného zákona rozlišujeme tri druhy rozsahu stavebných úprav:
- udržiavacie práce, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu – pri bytoch sú to predovšetkým výmena kuchynských liniek, WC, vaní, radiátorov, maliarske a natieračské práce, opravy a výmeny omietok, obkladov stien, podláh, výmena dverí, výmena vnútorných rozvodov v byte. Výmena okien a balkónových dverí nie je taká jednoduchá, nakoľko nové okná a balkónové dvere nesmú meniť celkový vzhľad domu (čiže typ, členenie aj farebné riešenie nových okien a balkónových dverí musí zostať rovnaké ako to bolo u starých).
- stavebné úpravy, kde je potrebné ohláseniu stavebnému úradu – v zmysle stavebného zákona sú to úpravy, ktoré nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, nesmú podstatne meniť vzhľad stavby a nesmú meniť účel bývania. V bytoch ide väčšinou o zrušenie umakartového jadra a výstavbu nového murovaného jadra.
- stavebné úpravy, kde je potrebné povolenie stavebného úradu – pri bytoch najmä búranie priečok, vytváranie nových otvorov v stenách resp. zväčšovanie pôvodných otvorov, spájanie menších miestností do jednej. Pri tomto type úprav budete okrem iných vecí (napr. jednoduchého nákresu) potrebovať aj SÚHLAS väčšiny VLASTNÍKOV V DOME s Vašimi plánovanými úpravami (to znamená, že musí byť zvolaná schôdza vlastníkov bytov, zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní a hlasovaním musí dať väčšina vlastníkov súhlas) a STATICKÝ POSUDOK od autorizovaného statika (samozrejme potvrdzujúci, že Vaše plánované úpravy sú zo statického hľadiska v poriadku a je možné ich vykonať). V prípade, že Vám čokoľvek chýba, stavebný úrad ani nezačne konanie. Nezabúdajte, že účastníkmi stavebného konania sú všetci vlastníci bytov v dome a ktokoľvek z nich ešte môže podať námietku (niekto, kto sa napr. nemohol zúčastniť schôdze a s Vašimi plánovanými úpravami nesúhlasí). Ak budú námietky posúdené ako opodstatnené, stavebné povolenie vydané nebude.
Samozrejme, že sa v praxi stretávame bežne zo situáciami, že vlastník bytu vykoná úpravy, na ktoré by mal mať stavebné povolenie resp. ohlásenie, načierno. Následky sú rôzne - niekedy sa nestane nič, niekedy sa sťažujú susedia, niekedy príde podnet (udanie) na stavebný úrad, vybavuje sa dodatočné stavebné povolenie až po situácie, keď je k prerábaniu privolaná polícia a je podané trestné oznámenie napr. za všeobecné ohrozenie, resp. následne dôjde až k trestnému konaniu prípadne súdnym sporom.
2, Povinnosti vlastníka bytu v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
V každom bytovom dome je zriadené Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo je nejaký Správca. Každé Spoločenstvo resp. Správca má Zmluvu o spoločenstve (resp. Zmluvu o výkone správy), v ktorej sú dohodnuté rôzne vnútorné predpisy a rozhodnutia, ktoré treba v dome pri prerábaní bytu dodržiavať.
Najbežnejšie sú napr.
- práce, ktoré spôsobujú hluk, sa môžu vykonávať iba v určité dni a v určité hodiny
- stavebný materiál nesmie byť skladovaný v spoločných priestoroch
- v prípade, že stavebný materiál prenášate cez spoločné priestory, tieto nesmú byť znečistené, v prípade znečistenia ich musíte upratať
- v prípade, že prenášate stavebný materiál cez spoločné priestory, nesmiete spoločné priestory poškodiť
- nesmiete prenášať ťažké a veľké predmety osobným výťahom
- musíte zabezpečiť odvoz stavebného odpadu na vlastné náklady a mimo kontajnerov domového odpadu
- v prípade, že prerábate jadro, nesmiete poškodiť stupačky (rozvody) v dome a ku stupačkám ako aj meračom musíte ponechať manipulačný otvor
- pri výmene okien a balkónových dverí musíte dodržať pôvodný tvar, členenie a vonkajšiu farebnú úpravu, nesmiete poškodiť vonkajšiu fasádu domu ani inak do fasády zasahovať
- pri výmene radiátorov musí byť nový typ radiátora odsúhlasený z hľadiska typu, výkonu atď.
- a mnoho ďalších, dobrým zvykom je však vždy pri plánovaní akejkoľvek prerábky alebo hlučných prác informovať predsedu spoločenstva (domovníka) a susedov – aspoň formou oznamu na vchodových dverách
Celá problematika je oveľa zložitejšia, každopádne dúfame, že sme Vám aspoň trochu pomohli.
Ak by ste potrebovali akokoľvek s daným problémom pomôcť resp. mali nejaké otázky, neváhajte nás kontaktovať.
Ing. Šajgalíková, Reality D.P.A., 0903 919 720
